カテゴリー別アーカイブ: 土地の購入

「地価」について

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いくらで購入することができるのかを知る

土地を購入したいとすると、いったいくらで買うことができるのかということが大きな焦点となるでしょう。
欲しいといっても、価格によっては購入を考えなければいけないことも出てくるはずです。
そこで、考えていかなければいけないのが地価ということになって行きます。

日本という国の国土を考えた場合、土地は非常に限られています。
それなのにもかかわらず、人口が多く、過密な状態になっていることは間違いないでしょう。
土地の需要が高いということは、こうした背景があるのです。

需要は便利な都市部に行けばさらに高まり、売り手市場になって行きます。
つまり、需要と供給のバランスは、供給側に有利な状況と傾いているといえるでしょう。

さらに、量産できるものではない唯一性を持っており、人気に比例して高額になるしかありません。
こう言ったところからもわかる通り、高額になってしまう要素をいくつも持っているのです。

地価を決めていく要素

地価を決める要素は、いろいろとあります。
地域性ということは重要な要素で、どんな特性を持った地域なのかということによって価格は大きく変化して行くのです。
環境として恵まれており、買い物にも生活にも便利な土地ならば、必ず上がっていくことでしょう。

固有の特性もあります。
形や道路の条件、高低差といったものは容易に偏向することができるわけではありません。
建築法規の問題などもあり、特性に優れていれば上がっていくことは間違いないのです。

人の出入りの多い土地は、流通量の問題により価格が上昇します。
人の動きがなければ、手に入れても便利であるとは言えない可能性が高いため、価格は下がってしまうのです。
流通量が高いということは、将来発展する可能性を持っているともいえるでしょう。

売り手市場である以上、業者が高値で売りたいかどうかということもかかわってきます。
周辺の地価が公表されている以上、あまりにかけ離れた価格にはなりませんが、徐々に全体を引き上げていくことも考えられるのです。
特に集中して持っている業者はこうした価格を左右できるだけの力を持つこともあります。

売主の事情も重要で、どうしてもお金が欲しいときには、売れるように下げることも出てくるのです。
なかなかつかみにくい情報ですが、こうした動機は売り手から買い手に優先権がシフトするため、価格に大きな影響を与えます。

土地というものの価格に掘り出し物はないといわれますが、これは周辺事情がかかわってくるからです。
どこもみなとなりの価格を気にしている以上、突出して安くなったり高くなったりすることもありません。
その中で激安になっていたりすれば、何らかの原因があるのですから、何かおかしいと思ってみることが必要となるのです。

長く暮らせる土地を選ぶには

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建物なら変えられるけれど……

長く暮らしていくためには、家がしっかりとしたものでなければいけません。
これは確かなことですが、どんな土地に建てるのかということも重要なポイントになるでしょう。

建物は自分で変えることもできる要素ですが、土地は行政などによっても左右されます。
もともと持っている立地条件などは、自分で変えることができないものであり、事前に予測していかなければいけない要件ともいえるのです。
完全な予測は不可能としても、ある程度はできるのですから、検討する際に間違わないようにしなければいけないでしょう。

変化しない条件で考えること

土地を購入するということを考えた場合、変化しない条件を重要視するということが一つあります。
変化しない条件とは、駅から徒歩で歩く距離や通勤といった目的の場所までの距離といったことは、何か起きてもほぼ変化しません。

ところが、騒音などの問題は、道路工事の結果などで変化してしまう可能性が出てくるのです。
こうした問題を予測することは難しいため、変化しない条件を重要視しておくということが条件となってくるのです。

それでも、将来騒音の問題が出たり、周りが工場で囲まれてしまい、住環境として悪化するとするのであれば、できれば避けたいところとなるでしょう。
できれば予測しておきたい問題ですが、これを都市計画情報として調べることができるようになっていたりするのです。

用途地域を知ることでわかる将来

住宅を建てるとするのであれば、市街化区域にしか建てられません。
市街化調整区域は、条件に合わなければ建てることができないため、購入して建てるということはかなり難しいでしょう。
都市計画区域外に立てることもできますが、インフラの問題も出てくるため、将来予測はさらに難しくなってしまいます。

さらに、用途地域ということを細かく見ることも必要です。
用途地域は、工業専用地域でなければ建てることができますが、工業地域になっていたりすると将来工場がたつ可能性が出てきます。
同じように準住居地域になっていたりすれば、大規模な商業施設が建ち、喧騒の中で暮らさなければいけないかもしれません。

これらの区分を、地図を見て考えることができるのが用途地域図です。
役所で購入することもできますが、インターネットで公開していたりするのです。
都市計画情報として公開しているものですが、この区分を見ていくだけでも将来どんなところになるのかを予測することができるでしょう。

周辺環境は、時間とともに必ず変化して行きます。
少しでも正確な変化予測をするためにも、こうした情報を生かしていくといいでしょう。

地震に強い土地を探す方法

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液状化が危ない

家を建てるというのであれば、末永く住んでいたいと考えるはずです。
通勤のしやすさや生活も環境も重要ですが、地震が起きた時に液状化したりすることも考えなければいけないでしょう。

東日本大震災の際には、関東などで地面が水のように液状化してしまう現象が起きました。
これにより、傾いてしまった家も多数出てきたのです。
こうした可能性は、マイホームを購入することを考える際には考慮しておかなければいけないこととなってきているといえるでしょう。

ハザードマップの活用

すべての可能性をこれだけで見るのは危険ではありますが、自治体が災害を予測しているハザードマップがあります。
液状化する可能性に関しても起こされており、参考にすることができるでしょう。
東京に関していえば、東側のほうが液状化する可能性は低いとされているのです。

ほんの少し変えるだけで、危険地域ではないところを選ぶことができる可能性もあります。
こうした情報をうまく活用していくことは、リスクを少しでも軽減させることができる可能性があるといえるでしょう。

事前に調査ができる可能性もある

液状化してしまうかどうかを直接調査する方法もあります。
わずかな費用で行うことができる方法としては、SS式と呼ばれるスウェーデン式サウンディング試験が知られているでしょう。
N値という値で結果が出てきますが、これを参考にする方法です。

本来は購入時に地盤調査を行わなければいけないことになっていますが、事前に調査することができることもあります。
10万円程度でできることが多いため、ボーリング調査を行うよりは安価です。

ですが、費用がかかることは確かですので、保証がついた土地を購入するということも考慮するべきでしょう。
地盤保証は、住宅メーカーなどがつけるもので、液状化したときにはリスクを保証するというものです。
少なくとも、保証がある分だけリスクを軽減できることは間違いありません。

地盤改良によって液状化を防ぐ

根本的に液状化を防ぐのであれば、地盤改良をすることが重要です。
地中杭を打ったところで、建物は沈下を防ぐことができますが、地盤が液状化してしまうことを防ぐわけではありません。

これはマンションなどでも同じで、建物を傾いたりさせずに維持できますが、周辺は沈んでしまうかもしれないのです。
地盤改良にもいろいろな方法がありますが、施工前におこわなければ、かなり巨額な費用負担になる恐れもあるため、地盤がどんなものなのか知っておかなければリスクは軽減しにくいといえるでしょう。

土地探しの際に気をつけたいポイント

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見落としがないように

土地を実際に購入する場合、いくつものポイントに注意しなければいけません。
一人で見に行くのも方法ですが、見落としを防ぐためにも二人以上で行くほうがいいでしょう。

土地を探しているときには、さまざまなポイントから見ていかなければいけません。
交通の利便性から始まり、生活の利便性、将来性、環境といった部分まで調べる必要があります。
行政サービスも重要です。

北側斜線と隣接道路

土地についたら、真北を見つけることから始めます。
北側斜線の問題があるためですが、磁石がさす北とは誤差があることも承知しておく必要があるでしょう。

これによって、建物を大きく後ろに下げなければいけないことも出てくるのです。
北側斜線は、日当たりに関する規制ですので、意外と翁影響を与えることを忘れてはいけません。

土地に隣接する道路の問題も重要です。
家の前には、道路の幅が4.0m必要となります。

もしも足りない場合には、道路の中心線を割り出し、建物まで2m以上確保しなければいけないのです。
これをセットバックといいますが、これにより建物自体が建てられる面積が少なくなってしまいます。

隣接境界線と意外と困る電信柱

隣接境界線に関しては、杭が打たれていることもありますが、どこにあるのかを探すことが重要となってきます。
古家付き土地の場合には、塀の中心に打たれていることもありますので、注意してみていかなければいけないでしょう。

意外と大きな問題となるのが電柱です。
電柱があるおかげで、車が入らなくなり、設計を換えなければいけないということはよくあります。
ごみ集積場になってしまっていることも多く、どう避けるのかということがポイントになることも出てくるのです。

周辺環境と土地の表面より地下の問題

周辺環境の調査も必要でしょう。
昼間は静かでいい土地も、夜になると実は車通りが多いということもよくあります。
抜け道になっていて、安全に暮らせなかったりしたら、問題となってしまうでしょう。

夜になると、緊急車両が多く、音がとても響くということもあるでしょう。
そのため、昼と夜に見に行くことが大切なのです。

土地を見るという点では、雨の日に見に行くということも大切です。
土地にはいろいろなものがあったりします。
しかし、ふつうにみている表面上から判断できることは、ほんのわずかしかありません。

雨の日に見に行くと、どうしても水が溜まってしまうような場所があったりするものです。
こうした場所には、何かしら水はけができない問題があったりします。
古井戸があったり、ごみが埋められて水が流れないといった問題も、雨上がりに見てみるとわかったりするのです。

同じ土地でも借地権は注意

一般的に土地を探して購入すると、その土地の「所有権」を得ることができます。
土地の所有権を得ることで、その土地が自分のものとなり、その土地を自由にすることができます。
しかし中には、所有権ではなく「借地権」が購入できる土地があります。

借地権とは借地権者が建物の所有を目的とし、地代を支払い、他人の土地を賃借し利用することができる権利で地上権や土地賃借権の事をいいます。
引用:借地権の高額買取の秘訣! | Century21 マーキュリー

借地権とは上記のように、あくまでも土地の所有権は地主にあります。
そのため同じような土地であっても、所有権と借地権によって意味も異なり、出来ることも違ってきてしまうのです。

そのため土地探しを行う際には、所有権なのか借地権なのかという分部もしっかり確認した上で土地を購入するようにしましょう。

敷地調査と地盤調査

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建築許可がおりるには

本当に家を建てられる土地なのかという問題は、とても大きな影響を与えます。
土地を見つけたからといって、どんなところでも家が建つわけではありません。
もしかしたら、地盤が悪く、倒れてしまう可能性があるとしたら、建築許可は下りないでしょう。

そのためには、まずは敷地調査をしなければいけません。
本当に家を建てることができるだけの面積があるのか、杭やマンホール、量水器の位置などを測量して行くことが必要となるのです。
ガスの配管の問題もあるでしょう。

土地としての高低差の把握などもありますし、排水の問題も考えなければいけません。
下記のサイトには、そうした内容がかかれています。
>>http://www.daiwahouse.co.jp/column/tochi/shikichi01.html

土地に関していえば、好き勝手に家を建てることができないという問題もあります。
法的な規制の問題に関しても、敷地調査をすることによって、可能かどうなのかも判断していくことができるようになるのです。

特に建ぺい率や容積率の問題、高さ制限や斜線制限、前面道路の面積の問題なども調査して行かなければいけません。
こうした部分も、調査をしていくことではっきりするのです。
実際に行われている様子が、下記のサイトでわかります。
>>http://www.kinjyo-jp.com/site/

地盤調査をすることの意味はどこに

地盤調査をするということは、本当に家を建てても安全かどうかを判断することにあります。
土地に家という重しを載せることになるのですから、何かの拍子に沈んでしまうことは否定できません。
そういった状況にならないように、まずは地盤調査を行い判断をするところから始めなければいけないのです。
地盤調査に関しては、下記のサイトがいいでしょう。
>>http://www.nikken-kiso.co.jp/survey_an_area-015.html

地盤調査をすることによって、基礎をどういった形にすればいいのかということが判断できるようになります。
その結果、良質地盤ではなく、軟弱地盤であったような場合には、地中杭をうち、良好な地盤と基礎をつなぐことを検討していかなければいけません。
他にも地盤自体を改良するなど、対処方法はありますが、せっかく建てる住宅を守るためにも必須であるといえるのです。

基礎に関していえば、何でも使えばいいというものではありません。
その土地に適した方法を取らなければ、効果を上げることはできないのです。
たとえば、地中杭を使ったとしても、良好地盤に届かず軟弱地盤の上にとどまってしまえば、その基礎は力を発揮することはできないでしょう。

あとからこうした工事をするということは困難を極めます。
事前に知っていればこそできることでもあるため、事前の調査ということが重要な意味を持ってくるといえるでしょう。

土地を探すには

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住む場所を考える

マイホームを建てたいと思っているとき、土地探しから始めることになるでしょう。
土地を決めるということは、家をどうするのかという条件にもかかわってきますので、非常に重要な意味を持ちます。

まずは、どんな業者から購入するのかを考えていかなければいけません。
土地を売買している仲介業者を探すことになりますが、ハウスメーカーに建築を依頼する場合には、協力してくれることもあります。
工務店や設計事務所の場合には、自力で見つけることになるでしょう。

だからといって、不動産会社に土地はありますかと聞いたところで返事は来ません。
ポイントとしては、気に入った土地があったらハウスメーカーなどにどこが持っている土地か調べさせるという方法もあるのです。
この方法の場合、表に公表していない物件も見つけられる可能性があります。

次に必要なのが、土地の相場でしょう。
いったいいくらで購入することができるのかがわからないと勝負にもなりません。
相場を調べるためには、公示価格と路線価という2つの方法から把握して行くことが大切です。

公示価格とは、国土交通省が発表している土地の評価額で、税金の算出の目安ともなっています。
公報に掲載されるため、検索すれば簡単に手に入るでしょう。

路線価とは、都市部の道ごとに国税局長が決定した土地の単価です。
これによって相続税などを決めたりすることになりますが、こちらは国税庁のホームページを検索することで見つけることができるでしょう。

微妙な価格の違いなら、この路線価のほうになります。
ですが、公示価格の80%が目安となっているため、割り戻しして考える必要もあるのです。

土地をどう評価するのか

土地を見つけたら、本当に大丈夫なのかを考える必要があるでしょう。
過去に地盤沈下があったり、低地だったりすると、問題が出てくる可能性が出てきます。

こうした問題は、自治体の防災マップである程度判別可能です。
そのうえで、工務店などに聞いてみると、本当に大丈夫か同課がわかります。

道路や境界線の問題も重要です。
こうした問題は、あとから大きな問題に発展することがよくあります。
そうならないように土地探しの段階から、事前にチェックを入れておくことが大切なのです。

土地探しは、素人ではかなり難しい部分をはらんでいます。
見つけたとしても、希望する家が建てられないということも出てくるからです。
予算内に実現できないという可能性も持っています。

うまくハウスメーカーや建築会社を使っていくことが重要であり、連携していくことが失敗を防ぎ、時間を掛けずに済む方法ともなるのです。
こうした部分での連携が取れるようになると、住宅ローンを含めた手続きなどにも手を貸してもらえるようになったりもします。
人間関係同様に関係を深められるようにすることも必要だといえるでしょう。